Минстроем России были подготовлены изменения в Правила финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования, утв. постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 № 2459 («Правила»).
Правила регулируют порядок предоставления специализированным обществом проектного финансирования («СОПФ») займов для создания объектов инфраструктуры за счет средств, привлеченных путем выпуска облигаций. Сто процентов акций (долей участия в уставном капитале) СОПФ может принадлежать АО «ДОМ.РФ» или иной организации, определенной Правительством РФ.
Действующая редакция Правил регулирует порядок предоставления описанных выше займов застройщикам, реализующим проекты жилищного строительства. Изменения, предложенные Минстроем России, позволят предоставлять займы также концессионерам и частным партнерам в целях строительства и (или) реконструкции объектов инфраструктуры.
Объект концессии / соглашения о ГЧП
Заем предоставляется в целях создания объектов, необходимых для обеспечения жилищного строительства (социальная, транспортная инфраструктура, внешние сети водоснабжения и водоотведения, газо-, тепло- и электроснабжения) и для развития городской инфраструктуры (общегородские объекты ЖКХ, социальная и транспортная инфраструктура, общественные пространства, объекты информационных технологий).
Необходимо учитывать, что объект, в отношении которого реализуется проект, должен являться допустимым объектом концессионного соглашения или соглашения о ГЧП (МЧП) с точки зрения соответствующего законодательства.
Критерии отбора
В отношении объектов, необходимых для обеспечения жилищного строительства, решение о предоставлении займа принимается Межведомственной комиссией по отбору проектов строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры при Минстрое России, в отношении объектов, необходимых для развития городской инфраструктуры – Правительственной комиссией по региональному развитию в Российской Федерации или ее президиумом (штабом).
Решение об отборе принимается с учетом следующих критериев:
- реализация проекта на территории Российской Федерации;
- срок реализации проекта – от 3 до 30 лет;
- размер собственных средств, направляемых концессионером / частным партнером — не менее 20 % полной стоимости проекта без учета объема расходов, принимаемых на себя концедентом или публичным партнером (без учета НДС в составе таких затрат);
- наличие документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, в соответствии с которыми на земельном участке возможно осуществление строительства и (или) реконструкции, либо наличие в соглашении и (или) решении о реализации проекта (решении о заключении соглашения) обязательств субъекта РФ и (или) концедента или публичного партнера по утверждению указанных документов и правил в срок, не превышающий 6 месяцев со дня заключения соглашения;
- наличие в соглашении и (или) решении о реализации проекта (решении о заключении соглашения) следующих условий:
- обязательства субъекта РФ и (или) концедента или публичного партнера о принятии правового акта, предусматривающего бюджетные ассигнования на исполнение финансовых обязательств (в том числе в случае расторжения соглашения), и (или) о включении соответствующих расходов в государственные, муниципальные программы и (или) иные документы стратегического планирования после отбора проекта;
- право участника проекта потребовать выплаты возмещения и обязательства субъекта РФ и (или) концедента или публичного партнера по выплате возмещения не позднее, чем через 270 дней с даты досрочного расторжения соглашения;
- порядок определения размера возмещения, в соответствии с которым в состав возмещения подлежат включению в том числе следующие расходы: фактически понесенные расходы на проектирование, строительство и (или) реконструкцию, расходы на уплату процентов (в том числе в связи с их капитализацией), комиссий и иных платежей по договору займа с СОПФ.
- наличие положительного экспертного заключения учредителя СОПФ (АО «ДОМ.РФ или иная организация, определенная Правительством РФ) о целесообразности реализации проекта, при этом основанием для выдачи положительного экспертного заключения учредителя по проекту является расчетное превышение прогнозного (без учета дисконтирования) денежного потока от реализации проекта, доступного для обслуживания долга за анализируемый период, над объемом обязательств по договору займа с СОПФ за анализируемый период не менее чем в 1,05 раза и не более чем в 1,2 раза.
Для получения займа участник проекта (концессионер или частный партнер) должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его статусу, уставному капиталу, бенефициарам и т. п., которые установлены Правилами.
Изменения в Правила также предусматривают перечень документов, необходимых для получения займа (заявление, паспорт проекта, документы, подтверждающие соответствие требованиям и критериям).
Заключение договора займа
Договор займа заключается СОПФ с участником проекта после принятия решения, которым определяется конкретное лицо, с которым заключается соглашение по результатам конкурса или без проведения конкурса.
Заключение договора займа осуществляется при условии, что объем финансовых обязательств субъекта РФ и (или) концедента или публичного партнера, обеспечивающих окупаемость инвестиций участника проекта и возвратность всех заемных средств, составляет не менее объема, подтвержденного в экспертном заключении учредителя о целесообразности реализации соответствующего проекта, за исключением случая предоставления участником проекта дополнительного обеспечения.
Договор займа должен соответствовать следующим требованиям:
а) использование средств займа допускается только на цели строительства и (или) реконструкции объектов инфраструктуры, указанных выше, на основании концессионного соглашения или соглашения о ГЧП (МЧП);
б) обязательства участника проекта по возврату суммы займа (погашению суммы основного долга) и по уплате процентов за пользование займом по договору займа должны быть обеспечены залогом прав требования участника проекта по соглашению;
в) срок действия договора займа не должен превышать 30 лет;
г) сумма займа составляет не менее 300 млн рублей;
д) средства займа предоставляются заемщику после:
- заключения участником проекта соглашения с концедентом или публичным партнером в срок, не превышающий 6 месяцев со дня принятия решения о реализации проекта (решения о заключении соглашения);
- заключения участником проекта прямого соглашения с концедентом или публичным партнером и СОПФ, которым определяются права и обязанности сторон в течение срока реализации соглашения (прямым соглашением должна устанавливаться приоритетность его условий над условиями соглашения);
- заключения участником проекта договора о банковском сопровождении реализации проекта с уполномоченным банком в сфере жилищного строительства;
- выполнения иных отлагательных условий (при их наличии).
е) средства займа перечисляются СОПФ заемщику на отдельный банковский счет с ограничениями проведения операций по счету на условиях, установленных договором о банковском сопровождении реализации проекта.
В соответствии с пояснительной запиской предполагается, что дополнение Правил новым разделом, предусматривающим строительство и (или) реконструкцию объектов инфраструктуры на основании концессионного соглашения или соглашения о ГЧП (МЧП), позволит увеличить количество проектов, финансирование которых может осуществляться с использованием облигаций СОПФ.
Проект постановления Правительства РФ «О внесении изменений в Правила финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования» https://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=114524